万科反思2021年净利腰斩 郁亮:未摆脱高增长惯性_中国经济网国家经济门户
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    万科反思2021年净利腰斩 郁亮:未摆脱高增长惯性

    2022年03月31日 13:18   来源:中国经济网   

      中国经济网北京3月31日讯(记者 李方) 3月30日晚,万科发布2021年年报,报告期内,公司实现营业收入4528亿元,同比增长8%;归属于上市公司股东的净利润为225亿元,同比下降45.7%。万科披露,公司将在未来三个月内择机开展20亿至25亿元的回购,2021年分红比例拟由2020年的35%提升至50%,合计拟派发现金分红112.8亿元。

      2021年万科净利润下降45.7%,是万科继1995年、2008年后,上市31年以来第三次下滑。从财务层面看,净利润下降主要是因为毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

      多因素致净利润下滑

      在2021年房地产行业震荡调整的背景下,万科守住了安全经营底线,保持了“绿档”和业内领先的信用评级,经营性现金流净额连续13年为正,年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。财务状况安全健康,持有现金1493.5亿元,净负债率29.7%且长期处于行业低位。

      对于净利润下滑,万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因。从财务层面看,2021年万科净利润下降源于三方面,包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中,毛利率下降是财务层面的主因,2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点,扣除营业税金及附加后的整体毛利率,从2020年的22.8%下降至17.2%。

      “财务数据只是最终结果,要改善结果必须追溯其原由。从结构上看,房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用,去年开发业务毛利总额同比减少189亿元。”郁亮坦言,尽管公司较早意识到高速增长终将结束,但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

      郁亮还提到,充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障,但随着近年来业务复杂度提高,市场竞争日趋激烈,万科部分城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升,影响了整体业绩。

      “尽管我们依然拥有一批优秀公司和拔尖人才,但操盘表现离散度在上升。虽然我们在部分大型复杂项目上展现出优势能力,但未能将其及时转化为公司的标准动作和一致表现。”郁亮说。

      2021年的业绩表现,对于万科是一次警醒。郁亮表示,2022年将采取坚决的、有针对性的行动,解决开发业务存在的问题,巩固在不动产综合发展方面的先发优势,保障财务安全,实现营业收入和净利润的企稳回升。

      第二增长曲线初步显现

      当前,房地产行业面临重大挑战,新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。郁亮表示,“以我国庞大的人口基数,未来住宅开发依然是重要的经济活动之一,也仍将是万科最主要的业务。”

      与此同时,经营、服务业务的发展,也将为未来价值增长提供更多支撑,万科选择将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为主要方向。

      其中,万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司,2021年其收入首次超过200亿元,同比增长32%。物流仓储近三年收入复合增速52%,2021年收入32亿元,同比增长69%,稳定期项目NOI率达到6.5%。万科泊寓近三年收入复合增速40%,2021年收入同比增长14%,NOI约为5.3亿元,同比增长193%。商业业务方面,印力近五年收入复合增速达到20%。

      如果只看经营收入和利润,这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。另外,万科采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销,去年合并报表范围内此部分费用达80亿元,加大了对报表利润的影响。

      郁亮表示,“探索这些业务的学费,大部分已经交完。随着全社会收益率要求和风险偏好的下降,经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现。今年,非开发业务总体将开始形成正向贡献。”

    (责任编辑:刘朋)

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